EROL AKGÜL SERBEST MUHASEBECİ MALİ MÜŞAVİR BİLGİ BANKASI

Öncelikle böyle bir işlem için belirtilen nedenin tapu sicil müdürü tarafından uygun bulunması gerekir.

Taraflardan birinin tapu idaresine gelmesine engel bir durumu var ise, ikametgahta istem belgesinin düzenlenmesi ve akdin yapılması istenebilir. Böyle bir talep durumunda tapu sicil müdürü tarafından akitli işlemlerde iki memur ikametgahta işlem yapmaları için görevlendirilir. Bir kısıtlama olmaması halinde işlem memurlarca yerine getirilir. Bu işlem için normal işlemlerden istenen belge ve harçların dışında akit harcı tahsil edilir. Akit harcı ilgili mal müdürlüğüne yatırılır. Akit harcı 1/7/1999 tarihinde 5.000.000 TL dir.

· Tanık ve tercüman gerektiren hallerde tanık ve tercümanın okuma yazma bilmesi gerekir.

TAPU İŞLEMLERİNDE YAŞ VE AKLİ MELEKELERİ NEDENİYLE DOKTOR RAPORU İSTENMESİ

Tapu sicil tüzüğünün 14. maddesi, istemde bulunanların medeni hakları kullanma ehliyetinin olup olmadığı tapu sicil müdürü tarafından araştırılır. İstemde bulunanların medeni hakları kullanma konusunda kuşkuya düşülürse tapu sicil müdürü hükümet tabipliğinden doktor taporu isteyebilir.

Böyle bir durumda işlemi yapıp yapmama yetki ve sorumluluğu tapu sicil müdürüne verilmiştir.

Yaş konusunda ise, belli yaşta olan insanların medeni haklarını kullanma ehliyetini kaybedip kaybetmediği konusunda tapu sicil tüzüğünde her hangi bir hüküm yoktur. Böyle bir durumda tapu sicil müdürünün kanaati önemlidir.

Ticaret şirketleri kolektif, komandit, limited, anonim ve kooperatiflerden meydana gelir.

Ticaret şirketleri tüzel kişiliğe sahip olup, şirket sözleşmesinde yazılı işletme konusu kapsamında kalmak şartıyla bütün hakları iktisap edebilirler.

Ancak adi şirketler tüzel kişiliğe sahip olmadığından adi şirket adına tapu işlemleri ve tescil yapamazlar.

Ticaret şirketlerin sözleşmelerinde Gayrimenkul Tasarrufuna izinlidir ibaresi olmalıdır. İşlem yapacak şirket yetkilileri, Ticaret sicil memurluğundan alacakları bir belge ile yetki ve temsilcilerin kimler olduğunu ispat etmek zorundadırlar.

Ticaret sicil memurluğundan alınan bu yetki ve temsil belgesinin yeni tarihli olmasında fayda vardır.

Ticaret sicil nizamnamesinin 104. maddesinde, bir ünvanın, bir işletmenin tescili halinde ilgiliye sicil tasdiknamesi verileceği ve bu tasdiknamede (yetki belgesinde) işletmenin ünvanı, yaptığı işler ve işletmenin temsilcilerinin belirtilmiş olacağı ve bu belgenin bir yıl süre ile geçerli olduğu ifade edilmektedir.

Yabancı tüzel kişiler bazı özel durum ve hükümler dışında ülkemizde taşınmaz mal sahibi olamazlar.

6224 sayılı Yabancı Sermayeyi Teşvik Kanunu hükümleri çerçevesinde Hazine Müsteşarlığınca ülkemizde faaliyetine izin verilen yabancı ortaklı şirketler ve yabancı sermayeli kuruluşlar ülkemizde taşınmaz mal edinebilirler.

Uluslararası hukuk, bir devlet ülkesinde yabancıları taşınmaz mal edinme hakkı tanınıp tanınmaması mevzuunu tamamen ilgili devletin takdirine ve kanunlarına bırakmıştır.

Ülkemizde yabancı gerçek kişiler kanunlarımızın müsaade ettiği ölçüde mülk edinebilirler. Ülkemizde yabancıların mülk edinmesi anayasanın 16. maddesinde temel hak ve hürriyetler çerçevesinde ve tapu kanunun 35. maddesine göre yabancı gerçek kişiler kanunun getirdiği yasal sınırlamalar çerçevesinde ve karşılıklı (Mütekabiliyet) olmak şartıyla ülkemizde mülk edinebilirler. Bu deyişle kanunlarımız yabancıların mülk edinme şartını karşılıklı işlem şartına bağlamaktadır. Karşılıklı işlem şartı ülkemizde yabancılara mülk edinmesi için tanınan hakların aynısının o yabancı ülkede de Türklere tanınması anlamını taşır.

· Yabancı gerçek şahıslar güvenlik bölgesi ilan edilmiş askeri ve yasak bölgelerde mülk edinemezler

· Diğer bir sınırlama ise tapu kanunun 36 maddesi ile getirilen yabancı gerçek kişilerin kanuni miras hariç olmak üzere köye bağlı olmayan müstakil çiftliklerde ve köy sınırları dışında kalan arazinin otuz hektardan fazlasını hükümetin izniyle mülk edinebilirler.

· Durumları özellik gösteren yabancılardan olan mülteciler, Türkiye'de üç yıl ikamet etmeleri şartıyla karşılıklı işlem şartı aranmaksızın taşınmaz malları mülk edinebilirler.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi : Alıcı ve satıcının karşılıklı olarak, satıcının taraflarca belirlenen bir bedel karşılığında taşınmazın satışını vermek, alıcının da bu taşınmazı satın almak ve bedelini ödemek konusunda tapu sicil memuru karşısında tarafların vaat ve taahhüt beyanlarını kapsayan ve noterlerce düzenlenen sözleşme satış vaadi sözleşmesidir.

İleride yapılacak olan asıl satışın yapılmasına dair ön sözleşmedir. "Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi düzenlemeye noterler yetkilidir. Noterlerce düzenlenen satış vaadi sözleşmesi geçerlidir.

Tapuya şerh edilmesi şarttır. Ancak alıcı satış vaadi sözleşmesine dayanarak tek taraflı olarak asıl satışın yapılmasını isteyemez. Satıcının da bu işleme katılması gerekir aksi halde alıcı mahkeme yoluyla adına tescil isteyebilir.

Tapuya şerh edilen şahsi haklar üçüncü şahıslara karşı ileri sürülebilir.

Tarafların hak ve borçları açıkça tereddüde meydan vermeyecek şekilde ve taşınmazın bedeli ve ödenme şekli sözleşmede belirtilir.

Sözleşmeye tarafların fotoğraflarının yapıştırılması ve noter tarafından mühürlenmesi gerekir.

Şerh beş sene devam edebilir. Beş sene geçtikten sonra hükmü kalmaz ve resen telkin edebilir.

Ancak taşınmaz mal üzerine işlenen satış vadi şerhi 5 yıllık süreyi aşmış ve satış vaadi lehdarına satış yapılmamış ise taşınmaz mal malikinin talebi üzerine satış vaadi lehdarının muvafakati aranmaksızın. Harçların tahsili ile taşınmaz üzerindeki şerh resen terkin edilir. Terkin edilen şerhin satış vaadi lehdarına bildirilmesi gerekir.

Vefat eden kimsenin kanuni mirasçılarını ve paylarını gösteren mirasçılık durumlarını ve sıfatlarını tespit eden sulh hukuk mahkemelerince verilen belgeye veraset belgesi denir. Kanuni mirasçıların tapu sicil müdürlüklerinde intikal işlemlerinin esasını oluşturur.

Veraset senedi talep eden kişi mirasçı olduğunu ispatla yükümlüdür. Bu hususta nüfus kayıtlarına başvurulur. Ayrıca uygulamada iki kişinin tanıklık etmesi gerekmektedir.

Türkiye Cumhuriyeti tabiiyetinde bulunan gerçek ve tüzel kişilere ait mallar ile Türkiye' de bulunan malların veraset tarikiyle veya herhangi bir suretle olursa olsun ivazsız bir tarzda diğer şahıslara geçen malların intikali veraset ve intikal vergisine tabidir.

Mükellefler (mirasçılar) vefat eden kimsenin ikametgah adresinin bulunduğu ilgili vergi dairesine vefat tarihinden itibaren 4 ay içinde veraset ve intikal vergisinin tahakkuku için beyanname vermelidir. Vefat yabancı bir ülkede vuku bulmuş mükelleflerin Türkiye'de bulunmaları halinde altı ay içinde veraset ve intikal vergisinin tahakkuku için beyanname verilir.

Yabancı ülkelerde bulunan mükellefler beyannamelerini Türk konsolosluklarına verirler.

Tahakkuk eden vergi 3 yıl içinde her yıl mayıs ve kasım aylarında eşit taksitler halinde ödenir.

Miras yoluyla intikal eden taşınmaz veya taşınmazların devrinde veraset ve intikal vergisinin ödendiğine dair ilgili vergi dairesi tarafından ilişik kesme belgesinin tapu sicil müdürlüklerine ibrazı zorunludur.

Belediyeye varisler tarafından verilen emlak beyannamesinin belediyece onaylanmış örneği

B.KMadde 248 : Adi kira, bir akittir ki kiralayan onunla kiracıya ücret mukabilinde bir şeyin kullanılmasını terk etmeyi iltizam eyler.

Kira akidleri özel bir şekle bağlı değildir. Hemen hemen her kira kontratı hususi (özel) şartları, gayrimenkullere göre değişik özelliklerde olacağından hususi şartlardaki maddeler değişebilir eklemeler ve azaltmalar yapılabirlir.

Kontratın ön yüzünde *Dairesi* ibaresi yazılı bölümüne gayrimenkulun bulunduğu il yazılır.

İlk ödeme elden yapıldı ise kontratın arka sahifesinde belirtilip mal sahibi tarafından imzalanmalı veya elden bir makbuz alınmalıdır.

Kira kontratının tapuya şerh edilmesi gayrimenkulun satılması halinde kontrattaki şartlar ve kontratın süresi yeni maliki bağlar

Kira bedeli yabancı para olarak belirlenen kira kontratı tapuya şerh edilemez. Yabancı paranın Türk lirasına çevrilmesi gerekir.

Tespit edilen kira miktarı vergi usul kanununa göre emlak beyannamesinin %5 inden az olamaz.

Demirbaş eşya beyanı bölümüne, demirbaşların beyanı ve durumu tam olarak yazılmalıdır.

Halihazırda kiracısı bulunduğum …….ili ……. ilçesi ………adresindeki mülkiyeti …….. 'a ait apartman dairesini ………… tarihinde hiçbir ihtar ve ihbara hacet kalmaksızın ve hiçbir hak alacak talebinde bulunmadan serbest irademle mal sahibine veya kanuni vekline yukarıda yazılı tarihte boş ve sağlam olarak tahliye edip teslim etmeyi; bu taahhüdüme aykırı hareket etmem halinde, mülkiyet sahibi varisleri veya vekalet verdiği kişilerce başvurulacak her türlü hukuki müeyyideyi ve ilamsız icra yolu ile tahliyeyi kabul ve taahhüt ederim.

………

Taahhüt eden: ……….
Adresi ……….

Taahhüdün yerine getirilmemesi halinde bir ay içinde dava açılması ve icra takibi yapılması gereklidir.

Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, depo vb. gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanmaya uygun olanları üzerinde taşınmazın maliki veya ortak malikleri tarafından kanun hükümlerine göre bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına kat mülkiyeti, bu hakka sahip olanlara kat maliki denir.

1. Dilekçe : Gayrimenkulun bütün bağımsız bölümlerinin ayrı ayrı değerleri ve bu değerler ile orantılı olarak ayrılan arsa paylarını gösterir taşınmazın maliki veya maliklerinin her biri tarafından imzalanmış dilekçe (istenildiğinde bu dilekçe tapu sicil görevlilerince yazılır.)

2. Genel inşaat projesi : Mimar veya mühendis tarafından yapılmış ve doğruluğu belediyece tasdik edilmiş, onaylanmış olmalıdır. (Belediye sınırları dışında bu tasdik bayındırlık ve iskan müdürlüklerince yapılır.)

Katlar aynı olsa dahi her katın, arsa üzerinde birden fazla inşa edilen yapıların her birinin projede ayrı ayrı gösterilmesi ve blok yapılarda her blok için ayrı proje verilmesi zorunludur.

4. Yönetim planı : Taşınmazın yönetimini düzenleyen her sayfası bütün maliklerce imzalanmış olmalı

5. Vaziyet planı : Arsa üzerindeki binanın veya birden fazla yapının (blok veya ayrı ayrı) arsa içindeki konumunu

özel yol, yeşil alan, spor tesisleri ve sosyal tesis gibi ortak yerlerin açıkça gösteren plandır. Belediyece tasdikli olması gerekir. Genel inşaat projesinde vaziyet planı var ise ayrıca vaziyet planı ibrazına gerek yoktur.

6. Fotoğraf : Ana taşınmazın ön, arka ve yan cephelerini gösterir en az 13-18 cm büyüklüğünde ve belediyece tasdik edilmiş olmalı

7. Liste : Her bağımsız bölümün arsa payını kat, daire, dükkan, iş bürosu gibi niteliklerini gösteren ve bunların birden başlayarak sıra ile giden numaralarının yer aldığı taşınmazın maliki veya maliklerince imzalanmış noterlikçe onaylanmış liste

10. Kat irtifakından kat mülkiyetine geçişte sadece 4-5-8 ve 9 uncu maddelerdeki belgeler ibraz edilir. Diğer belgeler kat irtifakına geçişte alındığından yeniden verilmesine gerek yoktur.

Bir arsa üzerinde henüz yapılmakta olan veya ileride yapılacak bir veya birden çok yapının ileride kat mülkiyetine esas teşkil üzere bağımsız bölümleri için arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına kat irtifakı denir.

Kat irtifakı tapu sicil müdürlüğünde resmi senet düzenlenmesi ile doğar.

1. Dilekçe: Gayrimenkulun bütün bağımsız bölümlerinin ayrı ayrı değerleri ve bu değerler ile orantılı olarak ayrılan arsa paylarını gösterir taşınmazın maliki veya maliklerinin her biri tarafından imzalanmış dilekçe (istenildiğinde bu dilekçe tapu sicil görevlilerince yazılır.)

2. Genel inşaat projesi: Mimar veya mühendis tarafından yapılmış ve doğruluğu belediyece tasdik edilmiş onaylanmış olmalıdır. (Belediye sınırları dışında bu tasdik bayındırlık ve iskan müdürlüklerince yapılır.)

3. Yönetim planı: Taşınmazın yönetimini düzenleyen her sayfası bütün maliklerce imzalanmış olmalı

4. Vaziyet planı : Arsa üzerindeki binanın veya birden fazla yapının (blok veya ayrı ayrı) arsa içindeki konumunu

özel yol, yeşil alan, spor tesisleri ve sosyal tesis gibi ortak yerlerin açıkça gösteren plandır. Belediyece tasdikli olması gerekir. Genel inşaat porjesinde vaziyet planı var ise ayrıca vaziyet planı ibrazına gerek yoktur.

5. Liste : Her bağımsız bölümün arsa payını kat, daire, dükkan, iş bürosu gibi niteliklerini gösteren ve bunların birden başlayarak sıra ile giden numaralarının yer aldığı taşınmazın maliki veya maliklerince imzalanmış noterlikçe onaylanmış liste

• Yeni binalardaki meskenlerde beş yıl boyunca 4/1 emlak vergisi muafiyeti vardır.

• Türkiye sınırları içinde tek meskeni olup da sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları aylıklardan başka geliri bulunmayanlar 1999 yılı için emlak vergisi ödemeyeceklerdir. Bu muafiyetin bundan sonraki yıllara uygulanmasına bakanlar kurulu yetkilidir.

• Geçici ve daimi muafiyetlerden faydalanacak olanların da beyanname vermeleri gerekmektedir.

Emlak vergi beyannamesi her dört yılda bir genel beyan döneminde mükelleflerin bağlı bulundukları ilgili belediyelere verilir. Beyanname üzerinden tahakkuk ettirilen bina arazi vergisi birinci taksiti beyan edilen aylada mat, nisan, mayıs ayları içinde, ikinci taksidi de kasım ayında olmak üzere iki eşit taksitte ödenir.

• Binanın maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yok ise binaya ve araziye malik gibi tasarruf edenler bina, arazi beyannamesi vereceklerdir.

• Velayet altında bulunan çocukların mükellef olması halinde beyanname çocuklar adına düzenlenecek ancak velisi tarafından imzalanacaktır.

• Bir binaya müşterek mülkiyet halinde malik olanlar hisseleri oranında mükelleftirler.

• İştirak halinde mülkiyette ise malikler emlak vergisinden müteselsilsen sorumludurlar.

• Beyanname vekaletname ile verilebilir. Vekaletin bir örneğinin beyannameye eklenmesi gereklidir.

• Beyanname elden verilebileceği gibi posta ile taahhütlü olarak gönderilebilir.

• Genel beyan döneminde belirlenen emlak vergi değerleri V.U.K. göre bakanlar kurulunca her yıl belirlenen yeniden değerleme oranında ilgili belediyelerce otomatik olarak arttırılacaktır. Mükelleflerin bu artırımlar için yeniden beyanname vermeleri gerekmektedir.

• Beyannameye konu olan taşınmazın el değiştirmesi halinde satıcı satışın yapıldığı takvim yılı içinde ilgili belediyeye bildirmek, taşınmazın alıcısı ise aynı takvim yılı içerisinde beyanname vermek zorundadır.

15/12/2000 tarihinde satılan taşınmazın yine 31/12/2000 tarihine kadar emlak vergi dairelerine bildirmelidir.

Çevre temizlik vergisi (çöp vergisi) taşınmazı kullanan tarafından Ocak ve Temmuz aylarında ilgili belediyeye iki eşit taksitle ödenir.

Çevre temizlik vergisinin yıllık artırım oranı her yıl bakanlar kurulunca belirlenen emlak vergisi yeniden değerleme oranının yarısı kadar arttırlır.

Mükellefler mesken veya işyerlerinin boş olduğunu belgelendirmesi halinde bu taşınmazların boş oldukları sürece çevre temizlik vergisinin alt gruplarıyla değerlendirilir. Bu da tahakkuk eden verginin yaklaşık yarısının ödenmesine isabet eder.